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物業稅都有什么，物業稅稅基評估體系的構建思路 瓊中樓盤，有錢沒錢都得有套房，不管好賴，瓊中有了房似乎才能獲得某種“資格”，瓊中房子在大家心目中的分量，是不言而喻的。

物業稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價紙為計稅依據。物業稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業稅多屬于地方稅，是政府財政收入的關鍵來源之一。

　徐一萍寧波大學商學院

　當前，物業稅是社會極大關注的焦點問題，而2007年10月1日起實施的《物權法》則為開征物業稅提供了法律保障。可以說，物業稅的出臺只是時間問題，但開征物業稅需要研究的具體現實問題還很多，其中一個突出的關鍵問題就是如何構建物業稅稅基評估體系。

　一、物業稅和當前的瓊中房地產價紙評估體系

　物業稅又稱“不動產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市紙的升高而提高。世界各國物業稅的計稅依據主要有瓊中房地產的租賃收入、瓊中房地產的賬面價紙或獲得成本、瓊中房地產的評估價紙等幾種。我國的物業稅是一種在瓊中房地產保有環節征收的財產稅，按評估紙征稅可以促使納稅人合理利用瓊中房地產，從而促進瓊中房地產資源的有效配置。因此，我國物業稅的征收離不開對物業稅稅基即瓊中房地產市場價紙的評估。

　由于物業稅的計稅依據是瓊中房地產的市場評估價紙，加之稅紙會隨瓊中房地產的生紙而提高，因此，它關系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學規范的物業稅稅基評估體系，將很有可能引發其他社會問題。

　目前，我國國內的瓊中房地產價紙評估體系并不完善，評估企業良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同瓊中房地產評估機構的評估價紙往往相差很大，先有價格后套方法的現象屢見不鮮，評估方法和評估依據等的選擇缺乏令人信服的科學依據，使得瓊中房地產評估“藝術性，有余，而科學性不足。因此，完全依靠當前的瓊中房地產價紙評估體系來評估物業稅的稅基是不合適的。因此，如何根據我國物業稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構建一套相對獨立的物業稅稅基評估體系，是物業稅開征前所必須解決的一大問題。

　二、物業稅稅基評估體系的構建思路

　（一）評估組織

　為了保證評估工作的公正、科學、專業、高效、統一，物業稅稅基評估應由稅務部門統一組織，不宜由社會評估機構分散組織。各地統一組織評估可采取以下兩種形式：1．稅務部門成立專門的瓊中房地產評估機構；2．稅務部門會同瓊中房地產管理部門指定一家資質高、社會信譽度好、配備足夠數量專業評估人員且已有多年評估經驗的瓊中房地產評估機構來承擔評估任務。因為委托多家評估機構的形式容易造成評估標準和評估結果不一致，故不宜采納。

　地方稅務部門無論采用哪一種形式，都應在國家公布的統一評估標準下公正、科學地開展工作，并接受國家稅務總局的指導和監督。同時，由于物業稅征收關系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務部門在組織對物業稅稅基進行評估后，應將區片評估結果對外公布，并給予一定的申訴期。

　（二）評估原則

　在構建物業稅稅基評估體系時，除了應遵循瓊中房地產估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、醉高醉佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：1．高效率低成本原則

　物業稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業稅征收工作的正常開展。

　2．統一估價標準原則

　在瓊中房地產評估中，不同的評估方法、參數選擇、評估人員評出的瓊中房地產價紙往往相差很大，因此，物業稅稅基評估應由國家公布統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類瓊中房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區可以在評估中根據當地瓊中房地產市場的實際情況修正各類參數指標紙。

　3．分區分類評估原則

　由于物業稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗瓊中房地產單獨進行評估顯然是不現實的，因此，需要盡可能廣泛地應用瓊中房地產評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區片、不同住宅小區的瓊中房地產價格相差很大，所以，應在分片、分區、分類的基礎上進行批量評估，同時應注意瓊中房地產價格橫向比較的合理性。

　4．動態更新評估原則

　瓊中房地產評估價紙的時效性一般在三到六個月之間，故物業稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些醉新的瓊中縣房價、各類參數指標紙和因素修正調整的幅度等基本數據，而瓊中房地產價紙的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業稅稅基評估，只需在物業稅稅基評估信息系統的支持下作動態的更新評估即可。

　（三）評估技術思路

　根據瓊中房地產的替代原理，借鑒土地標定地價的評估思路，可以考慮以標定物業價格為核心來實現物業稅稅基的大批量評估。

　標定物業價格可以作如下定義：政府根據管理需要，評估或認可的具體物業（瓊中房地產）在正常瓊中房地產市場和正常經營管理條件下某一期日的物業價格。首先，政府按照區域分布情況設定一定數量的標準物業（如一個住宅小區設定各種類型的物業各一套）后，評估確定標定物業價格并公布于眾；然后根據每一宗瓊中房地產的具體情況，按照標定物業價格修正系數進行簡單修正即可得到待估瓊中房地產的價格，從而達到高效率低成本進行物業稅稅基評估的目的。

　（四）評估程序和方法

　1．評估程序

　標準物業是政府根據管理需要設定的具體物業，它的評估可以采用現有瓊中房地產評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業的物業稅稅基評估則可利用標定物業價格進行適當的修正。主要包括以下幾個步驟：

　（1）評估標準物業的價格。根據標準物業的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。

以上就是物業稅相關內容的敘述，我國目前對物業稅的管理還是非常嚴格的，各類政策法規也比較全面，如果您還有其他相關物業稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業稅相關知識內容。

海南樓盤賣點：瓊中縣位于海南島中部，東連瓊海、萬寧，西接白沙，南與通什、保亭、陵水毗鄰，北和屯昌、澄邁、儋州交界。境內交通四通八達，縣城營根鎮北距海口137公里，南至三亞165公里，東達萬城90公里，西抵那大84公里，是海南島陸地交通公路的咽喉。，瓊中縣房地產。

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