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購(gòu)房要知道哪些法律方面的知識(shí)? 海南購(gòu)房，瓊中是海南發(fā)展比較成熟的一個(gè)片區(qū)，瓊中擁有稀缺優(yōu)質(zhì)自然資源

作為海南購(gòu)房者，需要特別注意了解并核實(shí)出售人身份信息。如果是代理人簽合同，必須要求提供委托書(shū)的原件并保存，以防產(chǎn)權(quán)人醉后借口代理人沒(méi)有得到其授權(quán)而無(wú)權(quán)代理出售房屋，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。即使賣(mài)方是產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，并且產(chǎn)權(quán)證上只顯示為賣(mài)方一個(gè)人，也要了解房屋是否存在共有人，并防止賣(mài)方隱瞞共有人的情況出售，導(dǎo)致合同正在履行過(guò)程中，共有人出現(xiàn)不予追認(rèn)賣(mài)方出售行為，引發(fā)爭(zhēng)議。

如果合同對(duì)履行期限約定不明，容易使賣(mài)方找到借口拒絕和拖延履行合同。付款是買(mǎi)方的義務(wù)，未約定付款期限對(duì)買(mǎi)方是有利的，其實(shí)不然，如果未約定付款期限，賣(mài)方有權(quán)隨時(shí)要求買(mǎi)方付款，如果雙方無(wú)法協(xié)商付款期限，賣(mài)方有權(quán)解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任，或者因缺失付款期限這一合同必備條款且無(wú)法通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商補(bǔ)充確定的情況下，認(rèn)定合同不成立。

比如雙方為避稅而簽訂陰陽(yáng)合同，賣(mài)方違約時(shí)會(huì)以陰陽(yáng)合同違法為由，要求以實(shí)際成交價(jià)交稅，增加的稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，從而逼迫買(mǎi)家主動(dòng)加價(jià)或因無(wú)法承擔(dān)多出的稅費(fèi)而同意解除合同。為防止賣(mài)方出現(xiàn)這種情況，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“原登記價(jià)過(guò)戶的應(yīng)繳稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，登記價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的稅費(fèi)差額由賣(mài)方承擔(dān)”，這樣，賣(mài)方就不會(huì)再以此要挾了。還有的買(mǎi)方為了高貸多貸出資金，簽訂了陰陽(yáng)合同交給銀行，一旦賣(mài)方想毀約，就以高貸違法為由到銀行撤銷(xiāo)貸款承諾函，或者通過(guò)高貸出來(lái)的多余款項(xiàng)賣(mài)方不還給買(mǎi)方，高貸有極大風(fēng)險(xiǎn)，建議買(mǎi)方不要采用這種方式。

在簽訂合同前，要了解房屋是否被查封，房屋是否屬于限制出售或不能出售等情形。其實(shí)，即使房屋因業(yè)主欠債而被債權(quán)人申請(qǐng)查封，如果業(yè)主有心履約，可以提供擔(dān)保解除查封置換出房屋繼續(xù)履行合同，但如果業(yè)主遇海南房?jī)r(jià)上漲正好以此借口毀約，或是自己虛擬債權(quán)債務(wù)關(guān)系查封房屋，法院也因房屋被查封屬于法律上不能繼續(xù)履行的障礙而駁回買(mǎi)方要求繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。因此，買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)約定如果因賣(mài)方原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行過(guò)戶到買(mǎi)方名下，賣(mài)方除合同約定的違約金外另行賠償買(mǎi)方的損失。

有些賣(mài)方為了阻止買(mǎi)方繼續(xù)履行合同，會(huì)以房屋的租客有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因此，買(mǎi)賣(mài)合同上應(yīng)約定房屋不帶租約，或在合同中約定“賣(mài)方保證租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如租客拒絕放棄導(dǎo)致本交易無(wú)法進(jìn)行視為賣(mài)方違約”。有些賣(mài)方明知買(mǎi)方瓊中縣買(mǎi)房的目的是自住，為了達(dá)到毀約的目的，利用合同法“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，在約定的過(guò)戶時(shí)間前與租客簽訂一份長(zhǎng)期租賃合同，并威脅買(mǎi)方即使辦了過(guò)戶，也無(wú)法及時(shí)交房入住。因此，在買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)約定在房屋過(guò)戶期間不得出租，否則另行賠償違約金以外的經(jīng)濟(jì)損失。

買(mǎi)賣(mài)合同中就應(yīng)切斷賣(mài)方違約所帶來(lái)的利益，合同應(yīng)約定如由于賣(mài)方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，醉終無(wú)法過(guò)戶并交付給買(mǎi)方，賣(mài)方除合同約定的違約金，承擔(dān)一切因違約產(chǎn)生的費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、擔(dān)保公司出具保函的擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)等。一方不按合同約定的履行期限履行合同，遲延一天按日賠償遲延履行違約金給守約方。賣(mài)方拒絕按約定期限履行合同義務(wù)，買(mǎi)方有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或解除合同并要求賠償合同約定的違約金，如果市場(chǎng)價(jià)與合同交易價(jià)的差價(jià)部分已超過(guò)合同約定的違約金，則買(mǎi)方有權(quán)要求增加違約金到實(shí)際損失，即評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)賣(mài)方違約時(shí)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)與合同交易價(jià)的差價(jià)部分，這些都要在合同中約定。

如果在履行過(guò)程中對(duì)方有拖延或推諉的跡象，或雙方發(fā)生分歧，要及時(shí)固定對(duì)方違約的證據(jù)，比如向?qū)Ψ桨l(fā)書(shū)面催告履行通知或書(shū)面磋商函等。比較常見(jiàn)的陷阱是有時(shí)賣(mài)方蓄意反價(jià)，給買(mǎi)家打電話或口頭聲明說(shuō)不想賣(mài)了，而買(mǎi)家也會(huì)疏忽和錯(cuò)過(guò)了繼續(xù)履行合同約定的程序和買(mǎi)方履行義務(wù)的期限，結(jié)果自己逾期履行達(dá)到約定解除合同的條件，對(duì)方依約解除合同要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。

瓊中養(yǎng)老樓盤(pán)推薦

1、金手指·白鷺湖： 均價(jià)7300元/㎡，金手指·白鷺湖位于海南省瓊中縣灣嶺鎮(zhèn)烏石農(nóng)場(chǎng)東北，醫(yī)院配套有灣嶺鎮(zhèn)烏石衛(wèi)生院 (62米)海南省農(nóng)墾烏石醫(yī)院 (217米)；

2、大美·山雨墅： 均價(jià)20000元/㎡，大美·山雨墅位于海南省瓊中縣政府旁百花嶺風(fēng)景名勝區(qū)（國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)），

3、珉華百花苑： 均價(jià)3996元/㎡，珉華百花苑位于瓊中黎族苗族自治縣營(yíng)根鎮(zhèn)水潮巷5號(hào)(海南省)，

4、半山和園： 均價(jià)7100元/㎡，半山和園位于瓊中縣海榆中線城北新區(qū)，生活配套有烏石集貿(mào)市場(chǎng) 郵政儲(chǔ)蓄銀行 中國(guó)銀行業(yè) 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。

5、地恒美麗春天： 均價(jià)10000元/㎡，地恒美麗春天位于瓊中縣瓊中烏石農(nóng)場(chǎng)別墅區(qū)旁，產(chǎn)權(quán)年限70年。

6、金木棉山莊： 均價(jià)4200元/㎡，項(xiàng)目地址：海南瓊中新區(qū)縣城派出所路。

7、鼎泰水晶綠島： 均價(jià)8500元/㎡，鼎泰水晶綠島位于瓊中縣龍溪路水晶綠島，物業(yè)費(fèi)1.80元/平米/月。

8、陽(yáng)江雅苑養(yǎng)生城： 均價(jià)3988元/㎡，陽(yáng)江雅苑養(yǎng)生城位于瓊中陽(yáng)江農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部(海南省瓊中縣)，產(chǎn)權(quán)年限70年。

9、富氧山莊： 均價(jià)6000元/㎡，富氧山莊位于海南省瓊中縣百花嶺風(fēng)景區(qū)觀瀑路1號(hào)，樓盤(pán)特點(diǎn)，超市，餐飲，會(huì)所，中西醫(yī)養(yǎng)生會(huì)館，泳池。

10、陽(yáng)光紫荊花園： 均價(jià)9368元/㎡，陽(yáng)光紫荊花園位于瓊中縣營(yíng)根鎮(zhèn)萬(wàn)泉路（原營(yíng)紅路）。

想在海南瓊中買(mǎi)房，特別是兼顧touzi需求的群體，瓊中未來(lái)哪些樓盤(pán)醉具生紙潛力呢？其實(shí)，絕大多數(shù)的島外置業(yè)者，圖的都是當(dāng)下能養(yǎng)老養(yǎng)生，順便作touzi。

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